Die einen sagen schnell weg damit, ein neues Haus muss her. Die anderen setzen auf die alte Bausubstanz und verhelfen ihr zu neuem Glanz. Wenn es um das „neue“ eigene Heim geht, ist die Entscheidung zwischen Sanieren, Abriss oder Neubau nicht einfach.
Altbauten müssen keine Kostenfalle sein
Ältere Gebäude sind meist günstiger in der Anschaffung als ein Neubau. Die große Frage ist jedoch, wie die Sanierungskosten ausfallen. Jene, die zwingend zum Erhalt notwendig sind, und jene, die hinsichtlich der energetischen Sanierung von Gesetzes wegen nach Erwerb der Immobilie vorgegeben sind.
„Es ist tatsächlich sehr vom Objekt abhängig, wie hoch die Sanierungskosten ausfallen, und natürlich vom Ausmaß der Veränderungen, die vorgenommen werden. Eine Kernsanierung ist dabei die teuerste Variante, in der Regel kann man jedoch schon davon ausgehen, dass die Sanierung günstiger ausfällt als der Neubau“, sagt Thomas Mau von der BHW Bausparkasse. Als kleine Stütze weist er auf die Expertenmeinung hin, wonach ein Neubau dann angesagt sei, wenn die Sanierungskosten des Altbaus 75 Prozent der Neubaukosten übersteigen.
Mit Charme und Lage punkten
Wer es nicht gar so abgeklärt und über die Kosten hinaus sieht, entwickelt vielleicht ein Faible für den Charme alter Häuser, den diese ja durchaus haben können. Zudem finden sich diese nicht selten an zentralen, gewachsenen Stellen, mit bester Infrastruktur rundum – einer schlichtweg sehr guten Lage.
Meistens verfügen sie zudem über weit mehr Gartenanteil, als in einem der Neubaugebiete am Ortsrand für ein Eigenheim vorgesehen. „Interessant auch“, merkt Thomas Mau an: „Im besten Fall tut sich rundum bautechnisch nicht mehr viel, man weiß um die Bebauung in der Nachbarschaft.“ Wem ökologische Aspekte beim Erwerb seines Zuhauses wichtig sind, kann ungefähr davon ausgehen, dass bei der Sanierung im Verhältnis zu einem Neubau, bei dem viele neue Baustoffe benötigt werden, rund ein Drittel weniger CO₂ in die Atmosphäre gelangt.
„Altbauten können so manche Überraschung bergen“, betont Thomas Mau und rät daher, das Objekt der Wahl auf jeden Fall vor dem Kauf von einem Bausachverständigen genau prüfen zu lassen. Diese Experten haben nicht nur den Blick für alle möglichen Mängel, sie können schließlich auch eine relativ verlässliche Kalkulation der Kosten erstellen. „Besonders bei Bauten aus den 1950er-bis 1970er-Jahren kann die Bausubstanz unter Umständen dürftig sein“, merkt Thomas Mau an und ergänzt: „Wenn größere Veränderungen vorgenommen werden sollen, ist es entscheidend, die Statik des Objekts zu hinterfragen. Wichtig auch: Für alle Maßnahmen rund um die Energieeffizienz ist ein Energieberater mit einbeziehen.“
Nicht alles muss neu werden
Bei Altbauten ist die Liste lang, auf was geachtet werden sollte. Mit den Jahren können in einem Haus Mauern und Wände feucht und rissig werden, ganz zu schweigen von undichten Fenstern und nicht gedämmten Dächern – Eingangspforten für Kälte. Wichtig auch, wie sich Geschossdecken und Fundament gehalten haben. Mögliche Sanierungskosten ins Auge fassen und ohne rosa Brille nachrechnen ist wichtig. Elektronik und Wasserinstallation haben oft schon viele Jahre auf dem Buckel, die Heizungstechnik ist meist veraltet, Wärme- und Schalldämmung fehlen.
Mit manch einem Mangel mag man sich arrangieren, und es muss ja auch nicht alles auf einmal saniert werden. „Es gibt aber eine Reihenfolge, auf die man achten sollte“, merkt Fachmann Mau an. So sollten bei der energetischen Sanierung Fassade und Dach zuerst gedämmt werden, darauf die neuen Fenster folgen, und zum Schluss der Heizungsaustausch stattfinden. So ist gewährleistet, dass diese zum sanierten Haus passt. Energieberater erstellen einen individuellen Sanierungsfahrplan, der genau über den energetischen Zustand und die Einsparpotenziale des Gebäudes informiert.
Für einige Punkte der energetischen Sanierung sieht der Gesetzgeber allerdings beim Hauskauf eine Frist von zwei Jahren vor. Innerhalb dieser Zeit gilt es, bestimmte Mindestanforderungen zu erfüllen. So muss die Heizung die Wärme aus 65 Prozent erneuerbarer Energie bestreiten, in unbeheizten Räumen sind die Wasser führenden Rohre für Heizung und Warmwasser zu dämmen, und auch für Dach bzw. gegebenenfalls Decke ist eine Dämmung vorgeschrieben. Die Wärmepumpe in Kombination mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach ist heutzutage auch für die meisten Altbauten eine sinnvolle Lösung und setzt keineswegs eine Fußbodenheizung voraus. Eine Pelletheizung ist eine denkbare Alternative, wie auch die von Stadt bzw. Gemeinde vielleicht angebotene Nah- und Fernwärme.
Mit Förderung zur Wertsteigerung
Energetische Sanierungsmaßnahmen kosten, es gibt aber – wie auch für Maßnahmen zu Energieeffizienz im Neubau – so manchen Fördertopf. Mit der BEG, der Bundesförderung für Effiziente Gebäude, gibt es von der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) Zuschüsse für Sanierungsvorhaben, die bei Altbauten für mehr Energieeffizienz und erneuerbare Energien sorgen. Im Rahmen einer Sanierung durchaus interessant: Gefördert werden auch Maßnahmen zum barrierefreien Wohnen oder dem Einbruchschutz. Auch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) hält Fördermittel bereit.
Von Julia Alber