Eine schlüsselfertige Immobilie zum Festpreis: Das klingt für viele Bauherren nach einem Rundum-sorglos-Paket. Doch ein Festpreis bietet nur dann echte Planungssicherheit, wenn der Bau innerhalb der vereinbarten Frist fertiggestellt wird, keine unerwarteten Verzögerungen auftreten und die vereinbarte Leistung unverändert bleibt, sagt Tobias Hullermann, Fachanwalt der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. So lassen sich typische Fallstricke vermeiden.
1. Gut planen
Viele Bauherren wünschen sich erst während der Bauphase zusätzliche Leistungenetwa einen Balkon oder andere Fenster. Solche Änderungen können jedoch teuer werden. Zum einen waren sie nicht Bestandteil des ursprünglichen Vertrags, zum anderen führen sie häufig zu Verzögerungen durch Umplanungen oder längere Lieferzeiten. „Jede nachträgliche Änderung bezahle ich teuer“, sagt Erik Stange vom BauherrenSchutzbund. Eine sorgfältige Planung vor Vertragsabschluss ist deshalb entscheidend, um spätere Mehrkosten zu vermeiden.
2. Bauleistungsbeschreibung prüfen
Damit ein Festpreis tatsächlich gilt,muss genau festgelegt sein, welche Leistungen enthalten sind. Diese Details werden in der Bauleistungsbeschreibung festgehalten. Für Laien ist es jedoch kaum möglich, die oft sehr komplexen Unterlagen vollständig zu beurteilen. Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen, der auch für die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg tätig ist, beobachtet, dass viele Bauherren die Unterlagen unterschreiben, ohne sie fachlich prüfen zu lassen. Dabei fehlten in Bauleistungsbeschreibungen häufig wichtige Leistungen oder Qualitätsangaben. Nach seiner Erfahrung summieren sich die dadurch entstehenden Mehrkosten oft auf mehrere Zehntausend Euro. Deshalb empfehlen Experten, die Unterlagen vor Vertragsabschluss von einem sachverständigen Architekten oder Ingenieur prüfen zu lassen. Die Kosten dafür beginnen bei etwa 300 Euro. Problematisch: Leistungen, die nicht in der Bauleistungsbeschreibung auftauchen, sind in der Regel nicht vom Festpreis abgedeckt und werden später zusätzlich berechnet. Zudem können unklare Formulierungen dazu führen, dass zwar der Preis eingehalten wird, aber Materialien mit geringerer Qualität verbaut werden als erwartet.
3. Festpreise vertraglich vereinbaren
Unabhängig davon, ob mit einem Generalunternehmer oder einem Architekten gebaut wird, raten Experten grundsätzlich zu Festpreisvereinbarungen. Steigen während der Bauzeit die Materialkosten, liegt dieses Risiko normalerweise beim Unternehmer. Handwerker müssen ihre Preise so kalkulieren, dass sie die vereinbarte Leistung in der festgelegten Qualität erbringen können. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei nachweisbaren und unvorhersehbaren Lieferengpässen, kann es notwendig werden, Materialien auszutauschen. In solchen Fällen sollten Bauherren genau prüfen, ob die Ersatzmaterialien tatsächlich den vereinbarten Qualitätsanforderungen entsprechen. Tobias Hullermann empfiehlt zudem, bereits im Vertrag Regelungen zu Verzögerungen und alternativen Baustoffen festzulegen. So lassen sich Baustopps vermeiden.
4. Bei Preisanpassungsklauseln aufpassen
Nicht immer lassen sich Festpreise durchsetzen. Dann kommen häufig sogenannte Preisanpassungsklauseln zum Einsatz. Sie regeln, wie Kostensteigerungen zwischen Bauherr und Bauunternehmen verteilt werden. Entscheidend ist dabei die Formulierung. Nach Ansicht von Tobias Hullermann müssen solche Klauseln transparent und fair sein. Grundlage sollten objektive Maßstäbe wie die Baukostenindizes des Statistischen Bundesamtes sein. Außerdem sollten ausreichend lange Zeiträume ohne Preisanpassungen vereinbart werden. Wichtig ist auch, dass die Regelungen in beide Richtungen gelten. Sinken die Preise, muss davon ebenfalls der Bauherr profitieren können. Klauseln, die ausschließlich Preissteigerungen berücksichtigen, sind häufig rechtlich angreifbar.
5. Bauzeit festschreiben
Beim Bau eines Einfamilienhauses auf dem eigenen Grundstück kommt in der Regel ein sogenannter Verbraucherbauvertrag zum Einsatz. Dieser sieht unter anderem Angaben zur Bauzeit vor und bietet Verbrauchern zusätzliche Rechte. Dazu gehören ein Widerrufsrecht, Ansprüche auf finanzielle Sicherheiten und die Möglichkeit, einen festen Fertigstellungstermin oder eine klar definierte Bauzeit vertraglich festzulegen. Das ist wichtig, um bei Verzögerungen gegebenenfalls Schadenersatz geltend machen zu können. Gerade wenn Miete und Baufinanzierung parallel laufen, können Bauverzögerungen erhebliche finanzielle Belastungen verursachen. Peter Burk empfiehlt deshalb, auch die Formulierungen zur Bauzeit genau prüfen zu lassen. Begriffe wie „fertig“, „bezugsfertig“ oder „vollständig fertig“ können rechtlich unterschiedliche Bedeutungen haben.
6. Vor Insolvenz schützen
Selbst sorgfältig ausgearbeitete Verträge schützen nicht vor einer Insolvenz des Bauunternehmens. Wie groß der finanzielle Schaden im Ernstfall ausfällt, hängt jedoch vom gewählten Baumodell ab. Besonders kompliziert kann die Situation bei Bauträgerprojekten werden, da die Handlungsmöglichkeiten der Bauherren oft eingeschränkt sind. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt deshalb, im Insolvenzfall möglichst früh fachlichen Rat einzuholen und keine übereilten Entscheidungen zu treffen.
7. Auseinandersetzungen mit Baufirma vermeiden
Trotz guter Vorbereitung lassen sich nicht alle Risiken ausschließen. Unerwartete Bodenverhältnisse oder andere Probleme auf der Baustelle können zusätzliche Kosten verursachen und zu Streitigkeiten führen. - Nach Erfahrung von Erik Stange verfügen Bauunternehmen in solchen Konflikten oft über den längeren Atem. Viele Bauherren stehen unter Druck, möglichst schnell einzuziehen, und akzeptieren deshalb zusätzliche Forderungen, um weitere Verzögerungen zu vermeiden. Vollständig vermeiden lassen sich solche Situationen nicht. Wer jedoch Planung, Bauleistungsbeschreibung und Verträge frühzeitig von Fachleuten prüfen lässt, reduziert das Risiko deutlich. „Alles, was ich im Vorhinein prüfen lassen kann, spart mir im Nachhinein oft viel Ärger und Kosten“, sagt Stange vom Bauherrenschutzbund.
Von Sandra Markert
So treffen Sie die richtige Wahl
Wollen Sie Ihr Leben lang zur Miete wohnen - oder lieber in die eigenen vier Wände einziehen? Ein Bauchgefühl gibt den ersten Antwortimpuls. Allein darauf verlassen sollte man sich nicht.
Kaufen oder mieten? Vor dieser Frage stehen viele Menschen wenigstens einmal im Leben. Pauschal lässt sich zwar nie beantworten, ob man mit der Miete oder dem Kauf einer Immobilie besser fährt. Immerhin hängt die Entscheidung auch von den persönlichen Vorstellungen und Wünschen ab.
Mit einer Faustregel kann man sich aber zumindest der finanziellen Bewertung nähern. Und das geht so: Haben Sie sich Ihr Traumobjekt ausgesucht und kennen Sie dessen Kaufpreis, suchen Sie sich ein vergleichbares Mietobjekt. Lage, Wohnfläche, Alter und Ausstattung sollten in etwa übereinstimmen. Teilen Sie dann den Kaufpreis Ihrer Traum-Immobilie durch die Jahreskaltmiete des Vergleichsobjekts. So erhalten Sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, das anzeigt, nach wie vielen Jahren Miete sich der Kauf amortisiert hätte. Kommt bei der Division eine Zahl kleiner als 20 heraus, ist der Kaufpreis im Vergleich zur Miete laut dem Ratgeberportal „Finanztip“ relativ günstig. Der Kauf würde sich so bereits in weniger als 20 Jahren bezahlt machen . Ab einem Wert von 25 wäre der Kauf vergleichsweise teuer und zumindest finanziell nicht sonderlich attraktiv. Die Stiftung Warentest hält erst einen Wert von mehr als 27 für ungünstig.
Rechner der Stiftung Warentest hilft
„Finanztip“ rechnet es an einem Beispiel vor: Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wird für 240000 Euro zum Kauf angeboten. Die vergleichbare Kaltmiete beträgt 10 Euro pro Quadratmeter, liegt also bei 1000 Euro pro Monat oder 12000 Euro pro Jahr. Teilt man nun den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete, erhält man ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 20 - womit sich ein Kauf tendenziell lohnen würde. Bei einem Kaufpreis von 300000 Euro und derselben Vergleichsmiete läge das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bereits bei 25, womit ein Kauf unrentabler wäre. Wer es genauer wissen möchte, ob ein Kauf oder eine Miete im Laufe des Lebens günstiger zu stehen kommt, kann auch einen Rechner auf der Webseite der Stiftung Warentest nutzen. Dieser Rechner stellt gegenüber, womit sich über die Jahre besser ein Vermögen aufbauen lässt. Dabei besteht das Vermögen des Käufers aus dem Immobilienwert abzüglich der Restschuld. Der Mieter baut sein Vermögen in dem Modell auf, indem er das vorhandene Eigenkapital und zusätzlich die laufende Ersparnis gegenüber einem Kauf verzinslich anlegt. Sämtliche Daten über Verzinsungen, Instandhaltungskosten, Miete, Kaufpreis, Nebenkosten sowie prognostizierte Wert- und Mietsteigerungen können dabei individuell ausgewählt werden.
Von Christoph Jänsch
Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen