Um den Marktwert einer Immobilie festlegen zu können, muss zunächst einmal das Objekt vom Dach bis zum Keller genau unter die Lupe genommen werden. Um welches Baujahr handelt es sich, wie ist es um die Bausubstanz bestellt, wurden Renovierungsarbeiten vorgenommen? Wie viel Wohnfläche bietet das Objekt und wie ist diese aufgeteilt? Wichtig ist auch die unmittelbare wie weitere Nachbarschaft. Wie ist es um die Infrastruktur bestellt? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kindergarten, Schulen? Wie weit ist der Weg zu kulturellen Angeboten oder ins Grüne, wie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
Bei frei stehenden Einfamilienhäusern ist das Grundstück in die Preisfindung mit einzubeziehen, bei Mietobjekten wird insbesondere deren Ertrag berücksichtigt.
„Die Bodenrichtwerte zu hinterfragen, die vom Gutachterausschuss jährlich aufgestellt werden und somit gegebenenfalls der aktuellen Entwicklung der Wirtschaftslage nicht mehr entsprechen, ist wichtig“, sagt Nicolo Mazzola, Vertriebsleiter Stuttgart bei Ellwanger & Geiger Immobilien. Im Vergleich zu 2024 seien diese zum Beispiel derzeit gesunken: „Mit Abschlägen um die 15 bis 20 Prozent ist zu rechnen.“
Im Fokus: Nachfrage und Nachhaltigkeit
Was sind die Käufer aktuell bereit, für eine vergleichbare Wohnung, ein vergleichbares Haus zu bezahlen, ist die entscheidende Frage zur Preisermittlung, zu der die Bewertungsprofis bei Recherchen in großen Datenbanken und aufgrund ihrer Marktkenntnis passende Zahlen finden. „Ein entscheidender Preisfaktor ist und bleibt die Lage“, betont Nicolo Mazzola. Und der Immobilienfachmann ergänzt: „Ganz entscheidend ist die Nachfrage, denn nur was nachgefragt wird, kann gut verkauft werden.“
Neben aktuellen Zinsentwicklungen, Unsicherheiten am Arbeitsmarkt sowie weltpolitischen Ereignissen beeinflusst die Nachfrage auch der Blick in die Zukunft, so etwa die Aussicht, dass 2050 alle Häuser klimaneutral sein sollten.
„Bestandsimmobilien, die hinsichtlich der Nachhaltigkeit wenig zu bieten haben, tun sie sich derzeit sehr schwer am Markt“, weiß Nicolo Mazzola aus der täglichen Praxis: „Die Energieeffizienz der Immobilien spielt eine ganz, ganz große Rolle bei den Kaufinteressenten. Eine schlechte Bewertung wirkt sich enorm auf den Marktpreis aus, die Immobilien werden massiv abgestuft.“
An erster Stelle wird die Heizsituation nachgefragt, gefolgt von einer möglichen Dachsanierung, die sehr teuer zu Buche schlagen kann. Wichtig ist schließlich auch, wie es um die Fenster und die Fassadendämmung bestellt ist.
Mit Bestand vor Gericht: Verkehrswertgutachten
Soll eine Immobilienbewertung vor Gericht Bestand haben, etwa bei Scheidungs- oder Erbangelegenheiten, oder auch, um beim Finanzamt gegen eine zu hohe Erbschaftssteuer vorzugehen, dann sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige gefragt, ein Verkehrswertgutachten zu erstellen.
In einem beschreibenden und einem berechnenden Teil führt dieses Gutachten detailliert und mit ausführlichen Begründungen versehen auf, welchen Marktwert die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt hat.
Von Julia Alber