Diese Maßnahmen tun einer Immobilie gut

Ist eine Immobilie technisch und energetisch in die Jahre gekommen, kann sich Leine Aufrüstung unter Umständen lohnen. Immerhin verspricht so manche Maßnahme eine Wertsteigerung. Einem geplanten Verkauf oder einer Beleihung kann das zugutekommen. Dabei sollten Kosten, Aufwand und Rentabilität aber abgewogen werden. Bevor Sie sich an große Investitionen wie Fenstertausch, Wärmedämmung oder die Installation einer Wärmepumpe machen, sollten Sie das Potenzial bergen, das in den kleinen Dingen steckt: Misten Sie aus und arrangieren Sie Mobiliar und Deko ansprechend. Ein gepflegter Garten gehört ebenfalls zu den Maßnahmen, die Hausbesitzer selbst kostengünstig umsetzen können. Das alles sorgt für einen guten ersten Eindruck. „Der kann beim Verkauf ein Wert an sich sein, weil Interessenten das Gefühl haben, die Immobilie ist gepflegt“, sagt Immobilienbewerterin Ina Viebrok-Hörmann. Sie leitet den Fachbereich Immobilienbewertung beim Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS).

Darf es dann aufwendiger werden, ist zu überlegen, welche Maßnahme sich tatsächlich lohnt. Das hängt zum einen von der Region ab. Auf einem Nachfragemarkt sei das Herausputzen vielleicht nicht so wichtig, sagt Viebrok-Hörmann. Wo es mehr Angebote als Nachfrage gibt, kann das aber schon anders aussehen.

Zum anderen spielt der Zustand des Hauses eine Rolle. Es hat wenig Zweck, die Fassade zu dämmen, ohne die luftigen Fenster auszutauschen, oder umgekehrt. Auch eine Photovoltaikanlage aufs Dach zu setzen, ist nicht unbedingt sinnvoll, wenn das vorher saniert werden muss und dafür mindestens Ausgaben im mittleren fünfstelligen Bereich anfallen. Auch Solarthermie oder Photovoltaik retten eine ohnehin schlechte Energiebilanz der Immobilie nicht. Da muss schon deutlich mehr gemacht werden. „Solche hohen Investitionen bekommt man aber eventuell nicht mehr zurück“, sagt Andrea Blömer vom Verband Privater Bauherren (VPB). Deshalb rät die Architektin auch bei Heizungen zur Zurückhaltung, obwohl das Thema gerade weit oben auf der Agenda steht. Immerhin genossen alte Anlagen Bestandsschutz, solange sie funktionierten. Zudem sollten die Vorgaben aus den kommunalen Wärmenetzplanungen abgewartet werden, bevor Eigentümerinnen und Eigentümer viel Geld in einen Austausch stecken, der sich wertmäßig womöglich nicht auszahlt, argumentiert Blömer.

Das soll aber nicht generell von einer Auffrischungskur abhalten – zumal davon auch Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer profitieren. Vorrang räumen die Expertinnen Maßnahmen jenseits von kostenintensivem Heizungstausch oder Gebäudedämmung ein. Beispiele: – Glasfaser: Der Anschluss ist nach Einschätzung von Ina Viebrok-Hörmann eindeutig ein Pluspunkt, weil viele Berufstätige nicht mehr ins Büro fahren, sondern im Homeoffice arbeiten. Eine schnelle Internetverbindung ist da ein Muss. Die Kosten für die Glasfaser-Anbindung schwanken je nach Anbieter zwischen einigen Hundert und mehreren Tausend Euro. Der Aufwand für Eigentümer hält sich in Grenzen. Üblicherweise lässt der Anbieter die Arbeiten ausführen.

Stromleitungen, Steckdosen: Ordentliche Elektroinstallationen beeinflussen den Wert von Bestandsgebäuden. Schlechte Kabel, heraushängende oder fehlende Steckdosen drücken ihn; intakte Leitungen mindern ihn zumindest nicht. Wer der Elektrik ein Update verpassen will, hat im Grunde zwei Optionen: entweder veraltete Schalter, Dosen und Sicherungskästen auswechseln oder die komplette Haustechnik sanieren. Letzteres verursacht nicht nur eine Menge Aufwand, sondern erfordert auch ein üppiges Budget. Beträge um die 100 Euro pro Quadratmeter sollten einkalkuliert werden. Der Einbau smarter Haustechnik kann noch teurer werden. Ist die schon vorhanden, sind Wartungsnachweise von Vorteil.

– Bad: Das Bad ist ein Wohlfühlort und sollte ein Blickfang sein. Die Altersgrenze für Bäder setzt Viebrok-Hörmann bei 10 bis 15 Jahren an. Spätestens dann würde sie eine wertsteigernde Modernisierung einplanen. Denn neue Fliesen, Armaturen und Co. stehen bei Bewertern wie Interessenten hoch im Kurs. Bei der Neugestaltung sollten Eigentümer am besten auf einen allgemein akzeptierten Stil achten, der für viele passt, sagt Viebrok-Hörmann. Ungewöhnliche Ideen führen eher zu Abschlägen. Erfahrungsgemäß sind Interessenten selten bereit, Ausgefallenes preislich zu honorieren. Das wäre schade, denn ein aufgefrischtes Badezimmer schlägt schnell mit 15 000 Euro zu Buche.

Fenster und Türen: Sie müssen dichtschließen. Das können Eigentümer entweder selbst oder mithilfe von Handwerkern sicherstellen. Ein Austausch wird selten notwendig sein.

– Wallbox: Ladestationen sind ein Кann, kein Muss. Die Montage hängt von der Elektroinstallation ab. Wird diese auf Vordermann gebracht, lohnt es, die Wallbox gleich mitzuplanen. Vorhandene Elektrik sollte vor dem Einbau überprüft werden. Der Arbeitsaufwand hält sich in Grenzen. Die Preisspanne für die Umsetzung ist groß und stark von Details abhängig.

Die Fachfrauen raten Eigentümerinnen und Eigentümern, sich Berater an die Seite zu holen, bevor sie teures Geld in ihre Immobilie stecken, nur um deren Wert zu erhöhen. Manchmal besteht das Risiko, dass der erhoffte Ertrag ausbleibt. Viele Käufer wollen die Immobilie nach eigenen Ideen gestalten. Dann kann es rentierlicher sein, das Haus im Ist-Zustand zu verkaufen.

Von Monika Hillemacher

Gutes Vorgehen bei Immobilienwechsel

Wer sein Haus verkaufen und gleichzeitig eine neue Immobilie erwerben will, steht vor einem komplexen Prozess. Die Finanzierung kann zur Stolperfalle werden.

BERLIN. Es ist ein Balanceakt: Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihren Wohnraum nach Familiengründung vergrößern oder ihn im Alter verkleinern wollen, haben nicht selten ein Liquiditätsproblem. Immerhin braucht es für die Finanzierung der neuen Immobilie meist das Geld, das beim Verkauf der alten flüssig wird. Einige Antworten:

– Erst kaufen, dann verkaufen - oder andersherum?

„Man befindet sich in einer Patt-Situation“, sagt Jan Mettenbrink vom Immobilienverband Deutschland. „Man kann das alte Haus nicht verkaufen, ohne etwas Neues gefunden zu haben. Und man kann das Neue nicht kaufen, ohne das Alte zu verkaufen.“ Am besten ist es, wenn Käuferinnen und Käufer vorher gründlich recherchieren und ihre Entscheidung gut vorbereiten. „Die Abwicklung sollte dann in wenigen Monaten über die Bühne gehen“, so Markus Budde, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein. Dann kommt es darauf an, möglichst im besten Moment eine Entscheidung zu treffen. Ob erst der Kauf oder erst der Verkauf ansteht, hängt unter anderem von der Marktsituation ab.

–Wie sieht eine gute Vorbereitung aus? Wo lauern Schwierigkeiten?

„Wichtig ist, den Immobilienmarkt zu erkunden“, sagt Budde. Mit Unterstützung eines Maklers oder anderer Fachleute können potenzielle Käufer am besten ermessen, welchen Wert ihr altes Haus oder ihre Wohnung hat und was die Immobilien kosten, die eine Option für den Kauf sind. „Viele Verkäufer überschätzen den Wert ihrer Immobilie und wundern sich dann, wenn sie sie nicht schnell zu diesem Preis verkaufen können“, sagt Roland Stecher, Immobilienexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. „Wir raten, die eigene Immobilie lieber konservativ zu bewerten als zu hoch. Wenn sie dann später doch einen höheren Preis erzielt, umso besser.“ Ist noch Zeit bis zum gewünschten Verkaufstermin, kann es sich unter Umständen sogar lohnen, das Haus bis dahin zu sanieren. „Das steigert den Wert der Immobilie und überzeugt Käufer, die diesen Aufwand später nicht auf sich nehmen wollen“, weiß Stecher. Bei der Suche nach der neuen Immobilie ist darauf zu achten, dass sie ins Budget passt. „Die Immobilienpreise haben in den vergangenen Jahren kräftig angezogen. Es kann durchaus sein, dass die neue Immobilie deutlich teurer ist als die alte und sich allein vom Verkaufserlös nicht bezahlen lässt“, so Roland Stecher. Das muss also bei der Finanzierung eingeplant werden.

– Fallen zusätzliche Kosten an, wenn gleichzeitig gekauft und verkauft wird?

Werden Verkauf und Kauf gleichzeitig abgewickelt, fallen keine zusätzlichen Kosten für eine Zwischenfinanzierung an. „Es wird aber selten klappen, die alte Immobilie zu verkaufen und gleichzeitig den Kaufvertrag für die neue zu unterschreiben“, sagt Jan Mettenbrink. Liegen mehrere Monate zwischen Kauf und Verkauf, sei in der Regel eine Zwischenfinanzierung notwendig. Schließlich muss der Käufer die neue Immobilie schon bezahlen,

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit mit einer festen Laufzeit. Er kann jederzeit zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. „Die Banken bieten Zwischenfinanzierungen flexibel für verschiedene Zeiträume an“, sagt Markus Budde. „Die Laufzeit beträgt maximal 24 Monate, so viel Zeit kann also zwischen dem Kauf der neuen und dem Verkauf der alten Immobilien liegen.“ Er rät, sicherheitshalber immer eine Zwischenfinanzierung mit der Bank zu vereinbaren. „Sollte sie dann nicht nötig sein, weil das Geschäft doch schneller abgewickelt wird, kann der Kunde kostenfrei auf die Zwischenfinanzierung verzichten.“ Auch Jan Mettenbrink hält eine Zwischenfinanzierung für eine gute Lösung, wenn es um die Überbrückung von ein paar Monaten geht. Längere Zeiträume zwischen Kauf und Verkauf würden dagegen „gern mit einem Hypothekendarlehen auf die neue Immobilie abgesichert, das ins Grundbuch eingetragen wird“.

Von Katja Fischer