Wenn es so einfach wäre, bräuchte es keine Experten. Immobilien-Maklerinnen und -Makler wissen es besser: Der Wert einer Immobilie lässt sich nicht so eben mal festlegen, es gibt so manche Fallstricke.„Egal, was Sie als Verkäuferin oder Verkäufer für Ihre Immobilie wollen, schlussendlich entscheidet der Markt beziehungsweise die Käufer“, sagt Wolfgang Link, Geschäftsführer der Link Immobilien GmbH. Aus Erfahrung weiß er, dass in den allermeisten Fällen privat angebotene Wohnungen und Häuser mit einem zu hohen Preis auf den Markt gebracht werden. „Das ist wirklich der allergrößte Fehler“, so der Immobilienexperte. Emotionen, die mit dem Objekt verbunden werden, so manche schöne Erinnerung mit der Familie und das Wissen um diverse Verschönerungs- und Renovierungsarbeiten verleiten zu höheren Preisvorstellungen, abseits der Realität. „Emotionen haben bei der Immobilienbewertung nichts zu suchen“, betont Link. Häufig werde auch auf alte und fehlerhafte Daten zurückgegriffen. Dabei ändern sich die Zeiten, und die Preise gehen nicht zwangsläufig in die Höhe. Die aktuellen Marktwerte von Immobilien unterliegen starken Schwankungen. Wer auf Bodenrichtwerte setzt, die anzeigen, wie viel ein Quadratmeter Baugrund in einer bestimmten Lage durchschnittlich gekostet hat, greift auf alte Daten zurück. Hat damit, wie auch mit den Angaben der Gutachterausschüsse, keine aktuellen Zahlen und nur einen groben Anhaltspunkt. Und ganz nebenbei: Beispielsweise zwischen zwei Straßenzügen kann es schon enorme Preisunterschiede geben.
„Es ist oft so, als würden Äpfel mit Birnen verglichen“, sagt Julia Oppermann, die als Immobilienfachwirtin bei Lechler Immobilien tätig ist. Zwar werde meist intensiv auf den Internetseiten nach vergleichbaren Objekten gesucht, mit ähnlicher Größe der Wohnfläche und vergleichbarer Ausstattung. „Dabei ist es die Technik, die wirklich relevant ist, Geld kostet und in der Preisfindung deutlich berücksichtigt werden muss“, führt Julia Oppermann aus. Sie weiẞs: „Sind Elektrik, Heizung, Fenster, Dämmung, Dach und Fassade nicht auf dem neuesten Stand der Dinge, schlägt sich das im Verkaufspreis deutlich nieder.“ Ein zu hoher Preis? Kein Problem, dann gehe ich eben runter, und der Käufer freut sich über ein Schnäppchen, mag ein nahe liegender Gedanke sein. Doch weit gefehlt. Die Profis wissen, sind Immobilien zu lange am Markt, werden sie nach einiger Zeit gar günstiger angeboten, dann kommt es nicht zum großen Run. „Nein, die potenziellen Käufer sind dann eher vorsichtig geworden und schauen sich das Objekt erst gar nicht mehr an, da sie davon ausgehen, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmen kann“, gibt Wolfgang Link zu bedenken.
Lassen sich Fehler beim privaten Immobilienverkauf vermeiden? Kann man als Laie auf dem Gebiet Wunsch und Wirklichkeit zur Deckung bringen? Julia Oppermann meint eher nicht, fehlen doch einfach das Wissen und die meist langjährige Erfahrung, über die Immobilienmakler verfügen, deren Königsdisziplin es sei, den am Markt bestmöglichen Preis für eine Immobilie zu erzielen, ohne Geld zu verschenken.
Ohne Emotionen
Mit Expertenhilfe zur optimalen Preisfindung
Eine Immobilienbewertung schafft Klarheit. Auf der Grundlage zahlreicher Informationen und im besten Fall langjähriger Erfahrung können Immobilienmaklerinnen und -makler eine möglichst genaue Einschätzung des aktuellen Marktwerts vornehmen.
„Die Bewertung von Immobilien setzt sich aus, harten und weichen Faktoren zusammen“, sagt Julia Oppermann, Immobilienfachwirtin und Vertriebsleiterin bei Lechler Immobilien. Unter den „harten Faktoren“ finden sich die Lage des Objekts, dessen Bausubstanz, die Energieeffizienz. Vom Dach bis zum Keller wird die Qualität des Bauwerks hinterfragt, werden etwa Küche, Bad, Fenster und Bodenbeläge genau inspiziert. Auch Renovierungsarbeiten werden erfasst und wie es um Dämmung und die aktuelle Heizung bestellt ist.
Welches Baujahr hat das Ein- oder Mehrfamilienhaus, das Reihenhaus, die Villa oder Wohnung? Auf wie viele Zimmer verteilt sich die Wohnfläche, und wie ansprechend ist der Grundriss? Viele Dinge wollen erfasst und hinterfragt sein.
Viele Daten und ein Besuch vor Ort
Zu den „weichen Faktoren“ zählen all jene Dinge, die je nach Käufer oder Käuferin ein wenig anders bewertet werden - abhängig von den jeweils gesetzten Prioritäten. Darunter fallen dann beispielsweise neben der unmittelbaren Nachbarschaft der Lärmpegel vor Ort wie auch die Infrastruktur rundum. Wie ist es um die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, um Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten bestellt? Gibt es Ärzte, kulturelle Angebote in der Nähe, und wie fern oder nah ist der Weg in die Natur? Wert legen Immobilienkäufer auch durchaus darauf, wie es um die Belichtung des Grundstücks bestellt ist oder um die Blicksituation - man denke etwa an die verschiedensten Halbhöhenlagen in Stuttgart mit tollem Ausblick auf den Fernsehturm oder in den Stadtkessel.
„Ohne einen Besuch vor Ort geht es nicht, wenn für eine Immobilie eine seriöse Wertermittlung erfolgen soll“, betont Wolfgang Link, Geschäftsführer der Link Immobilien GmbH. Essenziell für eine optimale Wertermittlung ist aber natürlich auch das Wissen, wie derzeit die zum Kauf angebotenen Immobilien am Markt nachgefragt sind.
„Was sind die Käufer aktuell bereit, für eine vergleichbare Wohnung, ein vergleichbares Haus zu bezahlen, ist die entscheidende Frage“, sagt Link und verweist auf die Recherche in großen Datenbanken. Viele Informationen fließen schließlich in die drei Bewertungsverfahren ein, die von den Immobilienprofis zur Preisermittlung genutzt werden.
Mit drei Bewertungsverfahren zum Ziel
Da gibt es das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren nimmt sich der Wertermittlung von Mietimmobilien an. Es setzt daher den Fokus der Wertermittlung auf die erzielbare Rendite der Immobilie. Beim sogenannten Vergleichswertverfahren wird, wie der Name schon vermuten lässt, „verglichen“, und zwar die zu bewertende Immobilie mit vergleichbaren verkauften Objekten und deren Preis.
Je mehr Referenzwerte es gibt, umso präziser das Ergebnis. „Besonders für leer stehende Wohnungen eignet sich das Vergleichswertverfahren, da Wohnungen in den Punkten Größe, Lage, Ausstattung und Zimmeranzahl sehr gut miteinander verglichen werden können“, erklärt Julia Oppermann. Grundlage der Bewertung sind tatsächlich realisierte Kaufpreise von vergleichbaren Wohnungen.„Bei vermieteten Wohnungen sollte parallel dazu auch immer ein Ertragswertverfahren erfolgen, da eine zu niedrige Miete die Rendite deutlich senkt“, ergänzt die Expertin. Für alles, was individuell, besonders ist, finden sich zu wenig Vergleichsmöglichkeiten. Das Sachwertverfahren ist. Daher das Verfahren der Wahl bei besonderen Ein- und Zweifamilienhäusern. Dabei werden der Wert des Grundstücks und jener der Immobilie getrennt ermittelt.
„Die Marktwertermittlung ist eine Aufgabe für Experten, die viel Erfahrung gesammelt haben, den Markt vor Ort gut kennen und um all die Einflussfaktoren wissen, die den erzielbaren Preis einer Immobilie beeinflussen“, betont Wolfgang Link. „Unsere Mitarbeitenden, die etwa mittels des Sprengnetter Verfahrens eine Marktwertermittlung vornehmen, haben eine spezielle Schulung durchlaufen, sind zertifiziert, mit dieser Software zu arbeiten.“ Wer seine Immobilie über einen Makler oder eine Maklerin verkauft, kann zumeist darauf setzen, dass die Wertermittlung im Service enthalten ist.
...wenn es vor Gericht geht
Bei Scheidungs- oder Erbangelegenheiten, wie auch etwa im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung, wird eine Immobilienbewertung benötigt, die vor Gericht Bestand hat. In diesen Fällen ist ein gerichtlich bestellter Gutachter für Immobilien für die Bewertung gefragt. Diese öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder zertifizierten Sachverständigen erstellen ein Verkehrswertgutachten. In einem beschreibenden und einem berechnenden Teil führt dieses umfangreiche Gutachten genau und detailliert, mit ausführlichen Begründungen, auf, welchen Marktwert die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt hat. Auf dieser Grundlage können Erbenstreitigkeiten umgangen werden.