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Immobilie

Hübscher, aber teurer

Vermieter können Ausgaben für Wohnungsmodernisierungen auf die Mieter umlegen. Die müssen nicht nur die Baumaßnahmen dulden, sondern meistens auch die anschließende Mieterhöhung akzeptieren.

Sparsamere Heizung, sparsamere Duschen, gedämmte Fassaden: Nicht erst seit der Gas-Krise gehen viele Vermieter daran, ihre Immobilie energiesparend und klimafreundlich zu modernisieren. Für Mieter geht das zumeist einher mit Dreck, häufig aber auch mit mehr Miete. Denn Eigentümer können ihre Investition auf die Miete umlegen. Fragen und Antworten rund um die Modernisierungsmieterhöhung für Mieter und Vermieter.

Was fällt unter Modernisierung und was nicht?

Was alles als Modernisierungsmaßnahme zählt, ist gesetzlich geregelt. Grundsätzlich sind das Maßnahmen, die entweder helfen nachhaltig Energie und Wasser zu sparen, den Gebrauchswert der Wohnung steigern oder die Wohnverhältnisse verbessern.

Von solchen Maßnahmen sind Instandhaltungen und Instandsetzungen zu unterscheiden - wenn Vermieter also Schäden beseitigen, etwa eine kaputte Badewanne austauschen.

Welche Rolle spielt der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung?

Diese Einordnung entscheidet darüber, ob die Miete nach oben geht oder nicht. Ausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung bezahlen Vermieter komplett selbst. Dagegen dürfen sie viele Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Weil in Modernisierungsmaßnahmen häufig auch ein Stück Instandhaltung steckt und umgekehrt, ist die Abgrenzung schwierig.

Aber Achtung: Index- und Staffelmietverträge bilden bei Modernisierungsmieterhöhungen laut des Münchner Mietervereins die Ausnahme. Hier dürfen Modernisierungskosten in der Regel nur dann auf die Mieter abgewälzt werden, wenn Vermieter zu der baulichen Maßnahme verpflichtet worden sind - etwa von Behörden.

Wie erfahren Mieter von einer Modernisierungsmieterhöhung?

Vermieter sind verpflichtet, Hausbewohner drei Monate im Voraus sowohl über die geplanten Baumaßnahmen als auch über die Mieterhöhung zu informieren. Das geschieht in Textform.

Ab wann ist die Modernisierungsmieterhöhung zu zahlen?

Nach Abschluss der Arbeiten bekommen Mieter eine Information, in der der Eigentümer die Mietererhöhung präzisiert und Berechnungen offenlegt. Drei Monate später wird die neue Miete fällig. Mieter haben das Recht, die Erhöhung nachzuprüfen.

Können Mieter sich wehren?

Modernisierungen sind kaum zu verhindern. „Mieter müssen sie grundsätzlich dulden", so Angela Lutz-Plank, Geschäftsführerin des Mietervereins München. Für Härtefälle gibt es Ausnahmen. Wer wegen einer Härte widersprechen will, muss dem Eigentümer binnen eines Monats nach der Ankündigung Bescheid geben. Die Textform genügt. Ob tatsächlich eine Härte vorliegt, wird von Gerichten entschieden.

Wie hoch fällt die Mieterhöhung aus?

Vermieter dürfen laut Gesetz jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten umlegen. Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro je Quadratmeter steigen, sofern die Ausgangsnettomiete mehr als sieben Euro betrug. Sonst sind höchstens zwei Euro mehr erlaubt. Bei der Anhebung kann die Miete die Grenzen des Mietspiegels überschreiten.

Wie wird die Mieterhöhung berechnet?


Der Instandhaltungsanteil wird von den Modernisierungsausgaben abgezogen. Außerdem sind Ausgaben für die Finanzierung und Fördergeld für die Maßnahme herauszurechnen. Dieser Betrag bildet die Basis des Mietplus, das Mieter nach der Modernisierung erwartet. dpa